農地・生産緑地の評価

農地の評価

農地は、純農地・中間農地・市街地農地・市街地周辺農地に区別され、その評価方法については下記で説明しているとおりです。

① 純農地・中間農地・・・倍率方式（固定資産税評価額×倍率）
② 市街地農地・・・宅地比準方式（農地が宅地である場合の価額－※宅地造成費）又は倍率方式
③ 市街地周辺農地・・・市街地農地×80/100

※宅地造成費：整地、土盛、土止の費用合計額。国税局長により地域毎に定められており、国税庁のホームページで確認ができます。

広大な市街地農地について

市街地農地がありそれが地積規模の大きな宅地の評価方法の適用要件に該当する場合には、その評価方法を採用できます。

貸し付けられている農地の評価

貸し付けられている農地の評価は、その土地の権利の状況によって評価の方法は変わります。

耕作権の場合

１）純農地・中間農地の耕作権

• 農地の自用地としての価額　×　耕作権割合（100分の50）

２）市街地周辺農地・市街地農地の耕作権

• 農地の自用地としての価額　×　耕作権割合※
  ※通常、その農地が転用される際に支払われる離作料の額と借地権の価額等を斟酌し評価をします。

耕作権の目的となっている農地の場合

• その農地の自用地としての価額　－　耕作権の価額

永小作権の目的となっている農地の場合

• その農地の自用地としての価額　－　永小作権の価額

区分地上権の目的となっている農地の場合

• その農地の自用地としての価額－区分地上権の価額

生産緑地の評価

• その農地が生産緑地ではないものとした場合の価額（A）ー（A）×　控除割合※

※控除割合は下記①②のとおりです。

①課税時期（被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日）において市町村へ買取りの申し出をすることができない生産緑地の控除割合

②課税時期（被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日）において買取りの申出が行われていた生産緑地、又は買取りの申し出をすることが出来る生産緑地

• その農地が生産緑地でない場合の価額　×　95%

山林の評価

純山林・中間山林（市街地付近又は別荘地帯にある山林）

倍率方式での評価となります。

• 固定資産税評価額　×　倍率

市街地山林（宅地のうちに介在する山林）

主に宅地比準方式を用いて評価をします。

• その山林が宅地であるとした場合の価額　－　宅地造成費※

※宅地造成費とは、整地費・土盛費・土止費の合計額をいいます。概ね同一地域毎、国税局長により定められており、国税庁のホームページで確認する事が出来ます。

なお、山林が市街化区域内にあり倍率が予め定められている場合には、倍率方式を用いて評価します。

• 固定資産税評価額　×　倍率

広大な市街地山林

その市街地山林を宅地であるとした場合に、その土地が広大地に該当をする場合は地積規模の大きな宅地の評価方法で評価をします。

保安林等の評価

• 山林の自用地価額　－　山林の自用地価額　×　控除割合

保安林の評価は、上記のとおり保安林を自用地として評価した価額から、その山林上にある立木について法令により定められた伐採関係の制限の強弱に応ずる控除割合を乗じて計算した金額を控除した価額により評します。

【受けている制限と控除割合】

・一部皆伐の場合：0.3
・択伐の場合：0.5
・単木選伐の場合：0.7
・禁伐の場合：0.8

宅地への転用が見込めないと認められる市街地山林の評価

急斜面にある土地などで物理的に宅地への転用が見込めない市街地山林の評価は、近隣の純山林の価額に比準した額で評価をします。

特定計画山林についての相続税の課税価格の計算の特例

特定計画山林を相続する人等が、相続や遺贈、もしくは相続時精算課税の適用を受ける贈与により特定計画山林を取得した場合に一定の要件を満たすもののうち、選択した山林については相続税の課税価額に計上すべき金額の計算上５％を減額するという特例です。

なお、この特例を受けるには原則として申告期限までに分割が完了している事が要件となります。

小規模宅地の特例との併用

小規模宅地等の特例の適用を受ける宅地等について、その面積が200㎡に満たない部分については、一定の算式に基づき計算した価額となります。

相続財産の評価の関連項目

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